토지거래 허가 구역 해제 이후 부동산 시장, 강남 집값 들썩이며 30억 시대 열리나?

안녕하세요, 여러분! 최근 부동산 시장에서 뜨거운 이슈가 터졌습니다. 바로 토지거래 허가 구역 전격 해제 소식인데요, 이 발표가 나온 이후로 시장이 크게 들썩이고 있습니다. 특히 강남 집값이 이상 과열 현상을 보일 정도로 상승세를 타고 있다는 이야기가 나오고 있죠. 오늘은 부동산 경제연구소장님과 함께 이 뜨거운 현장을 분석해보겠습니다. 소장님, 안녕하세요!

현장 분위기: 잠실 호가 30억 돌파!

소장님은 늘 “현장에 답이 있다”고 강조하시는데, 이번 발표 이후 현장을 직접 다녀오셨다고 들었습니다. 어떤 지역을 방문하셨나요?
“네, 저는 이번에 송파구 잠실을 다녀왔습니다. 토지거래 허가 구역이 풀린 지역 중 잠실, 삼성, 대치, 청담, 이른바 ‘잠삼대청’이라고 불리는 곳들인데, 그중에서도 잠실을 콕 찍어서 살펴봤죠.”

현장 분위기는 어땠을까요? 소장님은 잠실을 일주일에 두 번이나 방문하며 변화를 체크했다고 합니다. “1월에 적극적인 해제 발언이 있었기 때문에 분위기를 확인하러 갔는데, 전용면적 84㎡(약 34평) 기준으로 호가가 30억 원을 불렀습니다. 실거래가는 28억 5천만 원 정도였는데, 해제 발표 다음 날 다시 가보니 며칠 사이에 호가가 1억~2억 더 뛰더라고요. 일주일 만에 호가가 32억까지 오른 셈입니다.”
정말 어마어마한 상승세죠? 소장님도 “솔직히 무섭다”는 느낌을 받으셨다고 합니다.

토지거래 허가 구역 해제, 왜 이렇게 큰 호재일까?

그런데 토지거래 허가 구역 해제가 왜 이렇게 큰 파장을 일으키는 걸까요? 이 제도에 대해 간단히 짚어보면, 원래는 토지에 대한 규제였지만 아파트에도 적용되면서 잔금을 치르고 6개월 내 입주, 2년 이상 실거주라는 조건이 붙었습니다. 즉, 갭 투자(전세를 끼고 차익을 노리는 투자)나 단기 매매를 막기 위한 규제였죠.

이게 풀리면서 어떤 변화가 생겼냐고요? 이제 실거주 의무가 없어졌고, 전세를 낀 투자가 가능해졌습니다. 특히 강남처럼 가격대가 높은 지역에서는 이런 변화가 큰 영향을 미칩니다. 예를 들어, 지방에 자금력이 있는 전문직 종사자가 서울 강남 아파트를 사고 싶어도 실거주 조건 때문에 망설였던 경우가 많았죠. 하지만 이제 전국에서 투자 수요가 유입될 수 있는 길이 열린 겁니다. 소장님은 “이런 기대감 때문에 호가가 급등한 것”이라고 분석했습니다.

 

 

잠실만 뜨는 게 아니다! 대치동, 반포까지 들썩

잠실만 뜨는 게 아니에요. 대치동도 만만치 않습니다. 대치동의 ‘레미안 펠릭스’ 아파트는 작년 11월에 39억 3천만 원에 거래됐었는데, 현재 호가는 41억~43억 수준까지 올라갔다고 합니다. 잠실의 전용 84㎡가 30억을 돌파하며 ‘국평(국민평형) 30억 시대’가 열린 것처럼, 대치동도 상승세를 타고 있죠.

반포는 어떨까요? 반포는 이미 재건축이 마무리된 지역이라 이번 해제 대상에서 제외됐지만, 오히려 그 틈을 타고 투자자들이 몰리며 ‘원베일리’ 같은 단지가 50억~60억을 호가하고 있습니다. “반포가 60억이면 잠실 30억이 이상한 게 아니다”라는 말까지 나오고 있죠.

주변 지역으로 번지는 풍선 효과

흥미로운 건, 토지거래 허가 구역이 풀린 잠실 주변으로도 상승세가 번지고 있다는 점입니다. 잠실이 급등하자 투자자들이 신천동 ‘파크리오’, 가락동 ‘헬리오시티’ 같은 인근 단지로 눈을 돌리고 있죠. “현장에 매물이 없다”는 소장님의 말처럼, 매도자들은 매물을 거둬들이고 호가를 더 올리는 분위기입니다. 실수요자들은 “한 달 전 28억이었던 집이 이제 32억이라니, 이게 맞나?”라며 고민에 빠졌다고 합니다.

왜 반포는 제외됐을까? 규제의 명분과 한계

그런데 토지거래 허가 구역이 도입될 때부터 논란이 많았던 제도인데, 왜 반포는 제외됐던 걸까요? 소장님은 “잠실은 마이스 개발(잠실 종합운동장과 코엑스 복합 개발), 대치동이나 압구정은 재건축 기대감 때문에 묶였지만, 반포는 재건축이 끝난 곳이라 명분이 약했다”고 설명했습니다. 하지만 반포가 풀리지 않은 사이 가격이 폭등하면서 “규제가 오히려 역효과를 낳았다”는 비판도 나오고 있죠.

 

일시적일까, 추세로 갈까?

이제 중요한 질문입니다. 이 상승세가 일시적인 걸까요, 아니면 장기 추세로 갈까요? 소장님은 “앞으로 한 달이 분수령이 될 것”이라고 봤습니다. 현재 송파구는 이미 상승세가 전염됐고, 강동구나 고덕동까지 번지면 서울 강북과 수도권으로 풍선 효과가 이어질 가능성이 크다는 거죠. “정부와 서울시가 이 풍선을 어떻게 막느냐가 관건”이라는 분석입니다.

투자 전략은? 급등 지역 피하고 강동구 주목

그렇다면 지금 투자에 관심 있는 분들은 어디를 봐야 할까요? 소장님은 “호가가 단기간에 2~3억씩 오른 지역은 피하는 게 낫다”며, “강동구처럼 아직 급등하지 않은 곳을 주목하라”고 조언했습니다. 특히 고덕동의 ‘고덕 그라시움’ 같은 신축 단지를 추천했는데요, 송파구 상승세가 강동구로 넘어갈 가능성이 높기 때문입니다. 자금력이 있는 실수요자라면 급등 지역 대신 인접 지역을 노려보는 전략이 유리할 수 있겠네요.

마무리: 서울시의 딜레마와 시장의 미래

이번 해제는 사유재산 침해 논란과 정치적 요인 등 복합적인 배경 속에서 이뤄졌습니다. 오세훈 서울시장이 대권을 염두에 둔 상황에서 “표 관리”라는 해석도 나오지만, 집값이 서울 전역으로 확산되면 오히려 부작용이 커질 수 있다는 우려도 있습니다. 소장님은 “적당히 올라가다 안정되면 좋겠지만, 현재 반응 속도를 보면 걱정스럽다”며 정부의 대책 마련이 필요하다고 강조했습니다.